“929地产新政”依然“朔月”，与前几轮场所缩小的策略拒绝比较，此次既有不异韩国全色网，也有不同。
不同之处主要推崇为策略拒绝愈加彰着，成交量的反弹权臣卓越了季节性。
11月1日住建部初度袒露了天下商品房的网签数据，成交彰着改善。10月份，将新址和二手房加总以后，成交总量同比增长3.9%，自本年2月份邻接8个月下降后初度实现增长[1]。仅从量的角度来看，中国房地产阛阓的举座成交量可能依然实现或较为接近“止跌回稳”的状态。
四个一线城市从9月底房地产限购策略缩小以来，往来愈加活跃。“929新政”后六周，北京、上海、广州、深圳的新址和二手房整个成交量同比分离增长19.1%、40.1%、1.5%、86.5%，远高于天下平均涨幅。
这种反弹力度在“517地产新政”后并未出现。“517新政”后的六周（0518-0621），北广深三个一线城市（上海2023年9月前数据缺失）新址+二手房的成交量同比捏平上年，远低于“929新政”后20.9%的同比增幅。
“929新政”后阛阓的超预期蕃昌，与从上至下的策略治疗密不成分。
率先是“926”政事局会议对房地产阛阓的气派出现了积极的变化，初度建议了“促进房地产阛阓止跌回稳”的明确要求[2]，同期宏不雅策略重点向稳增长歪斜，提振了阛阓的信心。
其次是“924”央行、金融监管总局、证监汇注合新闻发布会[3]以来，信贷策略出现了密集的缩小，包括降准、降息、裁汰最低首付比例、裁汰房贷利率、下调存量房贷利率等，何况首付比例和房贷利率水平险些降到了历史最低，裁汰了购房者的入市门槛。
再次是一线城市同期放宽了购房遏抑性步调，比如广州全面放开购房遏抑[4]，上海缩小非沪籍住户购房遏抑、优化住房信贷策略和住房税收策略[5]，深圳分区缩小限购策略、取消限售、优化住房税收策略和住房贷款策略[6]，北京优化住房贷款策略、缩小京籍和非京籍住户购房策略等[7]。
“929新政”后阛阓成交权臣回暖的同期，也存在着两个与此前策略缩小不异的场所。一是二手房的推崇强于新址。
10月天下新建商品房的网签成交量同比增长0.9%，二手房的网签成交量同比增长8.9%[8]，存量二手房接续以供给的表情挤出新址销售。
从9个样本城市的成交数据看，2022年7月以来二手房成交的增速捏续高于新址，色无极影院二手房成交占比大幅普及，10月9城二手房成交占比普及至55.5%，较9月高2.9个百分点，较2021年10月的低点普及32.5个百分点。
二是成交活跃的同期仍然是“以价换量”。
左证中指商议院数据，10月百城二手房均价环比下落0.6%，一线城市二手房均价环比下落0.2%，降幅有彰着收窄，但价钱下落的趋势并未拒绝。
将挂牌量纳入考量后，房地产阛阓现在处于“放量博弈”的状态。
尽管现在成交量有所高潮，但挂牌量并未减少，反而在新政后呈现出了颠簸高潮的趋势，这讲解在阛阓往来活跃以后，有更多的业主在准备出售房产，贸易两边的预期博弈变得愈加横蛮。联接价钱仍不才跌来看，可能还存在部分卖房者降价出售房产以期收拢阛阓热度的情况。
成交放量、价钱下落、挂牌增多，标明从销量、价钱等多个维度概述来看，阛阓可能尚未完竣触底，阛阓底频繁出现“缩量”，而非“放量”。
地产刻下的问题实质上是供需的问题，要让地产止跌回稳，关键是要重塑供需研究，减少住房供给或者增多住房需求。
新增住房供给依然彰着降速，但消化冗余住房库存，通过收储是否可行依然存在不祥情味。
咱们在讲演《收储存量房是否可行？》（2024.5.12）和《该以若何的起点交融地产收储？》（2024.5.23）平分析过，场所政府大范围收储可能面对着较大体量资金千里淀和运营失掉的压力，也穷乏大范围举债、出资的空间，起点更有可能是站在“保险房”建筑的角度；在自觉参与的前提下，鼓吹的节拍可能存在不祥情味。
何况收储还有收购后需马上配售或配租的要求[9]，刻下回收的库存最终照旧会以保险性住房的表情回到阛阓，并不会变调举座的供需研究。由于保险房老本更低，反而还有可能会对周围的房地产阛阓产生冲击。左证克而瑞商议中心，郑州配售型保险房入市变成了新址房价的捏续下滑。[10]
住房需求应当算购房阛阓+租借阛阓的“总账”，而非仅盯着购房阛阓。
新政真的推动了部分确切住房需求从不雅望振荡为下场，但这部分群体只有身处于城市，不买房也需要租房。从租房变为购房后，增多了购房阛阓的需求、减少了可售房源，同期也减少了租房阛阓的需求、增多了可租房源。从“算总账”的角度看，确切住房需求的已毕仅仅变调了房地产需求的结构，并莫得变调总量。
确切住房需求是由东谈主口、城镇化率、东谈主均住房面积等身分决定的慢变量，且巧合率仍将“L”形回落（详见讲演《地产下行的尽头：几许亿平口角常？——中国房地产阛阓的始终需求测算》，2022.10.22），因此增多房地产总需求的关键是激励出更多的“住的更大，住的更好”的改善需求，或者追求收益的投资性需求。
投资性需求主要议论的是答复率，尽管房价捏续下落，但房钱答复率的仍然较低，再议论到流动性折价，投资性价比依然不及。拒绝本年10月，一线城市、50城、100城房钱答复率分离为1.57%、2.12%、2.27%，分离低于30年国债到期收益率76、21、6bp。
这意味着，房价距离归来合理估值水平还有少量空间，但也要看到，房钱答复率和始终限国债利率之间的差距在约束收窄，部分城市的房钱答复率致使依然卓越了3%，何况成交放量亦然贸易两边消化不对的经由。是以从基本面的角度看，价钱可能尚未认真见底，但巧合率依然处在了从容磨底的阶段。
本文作家：天风宏不雅宋雪涛（S1110517090003）韩国全色网，开首：雪涛宏不雅条记，原文标题：《“929地产新政”拒毫不雅察》
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